淮北市住房和城乡建设局-凯发k8手机下载

一、文件出台的背景和依据

近期安徽省住房城乡建设厅等3部门印发《关于印发安徽省商品房预售资金监管办法通知》（建房〔2022〕106号），要求各市、县尽快制定或完善预售资金监管具体规定。为落实国家、省相关要求，对《关于修订淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则的通知》（淮住建规〔2022〕2号）进行修订，形成了《关于印发淮北市商品房预售资金监督管理办法的通知》（淮住建〔2023〕152号）（以下简称《办法》。

二、文件制定的意义和总体考虑

（一）贯彻落实国家、省对房地产市场监管的要求。进一步加强我市商品房预售资金监管工作，防范交易风险、保证商品房预售资金优先用于项目工程建设，从而保障房地产项目竣工交付，保障买受人的合法权益。

（二）适应我市房地产市场发展的客观要求。面对当前房地产市场的新形势，既要保障项目如期交付又要尽量减轻企业资金压力，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场平稳健康发展。

三、文件的起草过程

按照国家的有关法律、法规及国家住建部、安徽省住建厅的有关规定，结合我市实际情况，借鉴其他城市好的做法，对原预售资金实施细则进行修订，起草了《淮北市商品房预售资金管理办法》，主要修订了重点监管资金的测算标准、留存的比例、监管资金用途等。期间我局三次召开座谈会研讨、两次征求局相关科室和单位的意见，对建设成本进行了多次测算，并书面向人民银行淮北中心支行、淮北银保监分局、县区政府及部分房企征求意见。2023年6月5日，副市长梁龙义主持召开专题会议，进一步征求相关部门意见。我局吸纳多方意见和建议后进一步修改完善后联合人民银行淮北中心支行、淮北银保监分局共同印发。

四、工作目标

加强预售资金监管工作，对我市商品房预售资金监管的各方职责、监管银行确定、预售资金收存、支取及违规责任追究等重要内容都进行了明确和规范。规范商品房预售行为,维护房地产预售市场秩序、维护预购人的合法权益。

五、文件的主要内容

《监管办法》共分六个部分，32条，主要包括以下内容:

（一）明确监管范围。淮北市行政区域内商品房预售资金的收存、拨付、使用及监管，适用本办法。

（二）招标确定监管银行。市住房城乡建设局会同人民银行淮北中心支行、淮北银保监分局，综合商业银行的资信状况、监管能力、服务水平、网络技术条件等因素，通过公开招标等方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行通过市住房城乡建设局门户网站向社会公示。建立监管银行考核评价制度，并根据考评结果适时调整监管银行。

（三）按预售许可设立监管账户。房地产开发企业申请商品房预售许可前，按照一次预售许可申请对应一个监管账户的原则，在项目所在地监管银行开设监管账户，监管账户设立后原则上不得变更。监管部门、监管银行、房地产开发企业签订 《商品房预售资金三方监管协议》，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

（四）明确监管资金的用途。监管账户内的商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金用于支付项目建设必需的农民工工资、施工进度款、建筑材料、设备等相关费用，不得用于缴纳土地款、罚款，以及支付借（贷）款本金和利息、营销费用、开发企业员工工资等。一般监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金，可由房地产开发企业提取使用，用于支付本项目有关农民工工资、工程款、税款、房地产开发贷款等。

（五）合理确定重点监管资金总额。重点监管资金额度按栋核准，由监管项目的工程建设费用总额（含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用）组成，工程建设费用总额按商品房建设工程单位综合造价乘以监管楼栋的预测绘面积核定。全装修预售项目重点监管资金在毛坯建设工程造价基础上按照每平方增加1000元。

（六）按工程节点申请使用重点监管资金。房地产开发企业根据工程建设进度申请使用监管额度资金，共分为7个拨付节点：地下结构完成后，达到规划设计总层数四分之一；达到规划设计总层数三分之一；达到规划设计总层数二分之一；达到规划设计总层数四分之三；达到主体结构封顶；完成房屋所有权首次登记，对应拨付节点规定毛坯商品房项目和全装修商品房项目累计使用资金的比例。完成房屋所有权首次登记的，累计使用资金额度不得超过总额的97%，剩余的重点监管资金根据项目后期质保及信访投诉情况分别予以退还。

（七）预售资金监管的解除。商品房项目完成房屋所有权首次登记后且监管协议无其他约定的，根据项目后期质保及信访投诉情况确定解除商品房预售资金监管的时间。到达解除时间后，房地产开发企业可申请解除预售资金监管。

（八）明确相关责任。进一步明确房地产开发企业、施工监理单位、监管银行、相关部门和工作人员在预售资金监管工作中的责任追究方式。

六、创新举措

一是明确预售资金监管实行专户专存、专款专用、全程监管原则。二是通过招标确定监管银行。三是合理确定监管额度、增加拨付节点。四是为了有效解决项目交付后存在的质保问题和信访投诉问题，在项目完成房屋所有权首次登记后，留存3%的重点监管资金分五年退还。五是降低了办理预售许可的形象进度。六是明确当项目出现重大风险时的应对举措。

七、保障措施和下一步工作

一是加强部门协作。市住房城乡建设局、人行淮北市中心支行、淮北银保监分局相互配合，形成监管合力。市住房城乡建设局负责预售资金的监督管理。市房管中心承担预售资金监管的日常工作。人行淮北市中心支行、淮北银保监分局负责监督、指导商业银行在预售资金监管工作中的相关行为。

二是建立监督检查机制。监管部门依据《办法》规定对开发企业和监管银行进行监管资金监督检查。相关商业银行定期向监管部门报送预售资金对账信息以及合作房地产开发企业按揭贷款放款信息，发现预售资金未进入监管专用账户的，及时告知监管部门。

 八、解读机关及政策咨询电话

 解读机关：淮北市住房和城乡建设局

政策咨询电话：0561-3061511